{"id":714,"date":"2020-07-08T22:46:23","date_gmt":"2020-07-08T22:46:23","guid":{"rendered":"https:\/\/camilocisera.com\/?p=714"},"modified":"2020-07-14T19:01:20","modified_gmt":"2020-07-14T19:01:20","slug":"es-negocio-invertir-en-propiedades","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/camilocisera.com\/en\/es-negocio-invertir-en-propiedades\/","title":{"rendered":"\u00bfES NEGOCIO INVERTIR EN PROPIEDADES?"},"content":{"rendered":"
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La inversi\u00f3n m\u00e1s difundida en Argentina es la compra de un inmueble<\/b>. En el ideario colectivo se trata de un bien homog\u00e9neo que ofrece resguardo contra la inflaci\u00f3n m\u00e1s una renta eterna por alquiler.<\/span><\/p>

En este post vamos a ver el comportamiento del valor de los inmuebles y algunas ideas sobre c\u00f3mo <\/span>combinar este tipo de inversiones con activos financieros<\/b>.<\/span><\/p>

El valor del metro cuadrado es en realidad heterog\u00e9neo y depende de factores como la zona, antig\u00fcedad, calidad y tipo de construcci\u00f3n. Estandarizando estos factores se puede lograr una serie que replica el promedio del metro cuadrado en nuestro pa\u00eds.<\/span><\/p>

Los datos m\u00e1s consistentes los obtuve gracias a la excelente predisposici\u00f3n de <\/span>Fernando Marull<\/span><\/a><\/span>, quien recientemente escribi\u00f3 <\/span>una nota<\/span><\/a><\/span> analizando distintas inversiones que se complementa muy bien con este post.<\/span><\/p><\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Elaboraci\u00f3n propia con datos de la consultora FMyA<\/figcaption>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/figure>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Considerando el promedio entre 1991 y 1992 <\/span>el valor en d\u00f3lares del metro cuadrado subi\u00f3 211% hasta la actualidad. Equivale a ganar un 3,9% anual<\/b>. Efectivamente super\u00f3 a la inflaci\u00f3n del d\u00f3lar que en igual lapso promedi\u00f3 2,3% anual.<\/span><\/p>

El precio de los inmuebles no siempre reacciona a las crisis<\/b>. Argentina es el pa\u00eds de Latinoam\u00e9rica con menor cr\u00e9dito hipotecario respecto del PBI (excluyendo Venezuela) y ello tiene como consecuencia que <\/span>las compras se realizan en su mayor\u00eda con capital propio<\/b>.\u00a0<\/span><\/p>

Es por esto que durante las crisis no hay apuro por vender y la variable de ajuste suele ser la cantidad de escrituras en lugar del precio.<\/span><\/p>

En el a\u00f1o 2001 el cr\u00e9dito hipotecario hab\u00eda llegado a un m\u00e1ximo de 4% del PBI y fue ello junto con la recesi\u00f3n y enorme devaluaci\u00f3n en 2002 lo que explica la ca\u00edda de 51% en el precio del metro cuadrado.\u00a0<\/span><\/p>

Desde entonces el cr\u00e9dito hipotecario no ha logrado recuperarse y representa una cuarta parte de aquel m\u00e1ximo local. Si bien esto genera menor volatilidad de precios, tambi\u00e9n significa menor acceso a la vivienda.<\/span><\/p>

Los ingresos por alquiler son m\u00e1s vol\u00e1tiles y dependen en gran medida del nivel de tipo de cambio real<\/b>. En la actualidad no llegan al 2% anual, lo cual alcanza para los costos de mantenimiento e impuestos, sin embargo, en \u00e9pocas de fuerte atraso cambiario llegan a representar una renta cercana al 5% anual.<\/span><\/p><\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Inmuebles y acciones \u00bfcombinan?<\/h2>\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Los inmuebles y las acciones son dos tipos de activos bien diferentes que apuntan a perfiles de riesgo opuestos<\/b>.<\/span><\/p>

En treinta a\u00f1os el metro cuadrado subi\u00f3 el equivalente a 3,9% anual con un desv\u00edo est\u00e1ndar de 14,3% mientras que el Merval lateraliza sin arrojar ganancias en igual lapso y lo hace con un desv\u00edo est\u00e1ndar de 49,3%, es mucho m\u00e1s vol\u00e1til.<\/span><\/p><\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Ciclos del Merval e inmuebles<\/h2>\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Tenemos entonces un activo vol\u00e1til que <\/span>no rinde a largo plazo<\/span><\/span><\/a> aunque suele rebotar con fuerza luego de cada correcci\u00f3n y, por otro lado, un activo que sube escalonadamente al tiempo que, en las crisis, cae de forma m\u00e1s lenta que las acciones.<\/span><\/p>\n

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\u201cS\u00e9 temeroso cuando todos est\u00e1n siendo codiciosos y s\u00e9 codicioso cuando el resto est\u00e1 temeroso\u201d
Warren Buffett <\/i><\/b><\/p>\n<\/blockquote>\n

Con un poco de creatividad podr\u00edamos interpretar el consejo de Warren Buffett c\u00f3mo <\/span>comprar el Merval cuando vale U$S 330 y migrar a inmuebles una vez que volvi\u00f3 a la media<\/b>.<\/span><\/p>\n

Existen costos de transacci\u00f3n que dificultan esta operatoria. Con <\/span>Daniel Bryn<\/span><\/a><\/span>, agente del mercado inmobiliario y autor de un <\/span>blog al respecto<\/span><\/a><\/span>, llegamos a la conclusi\u00f3n de que<\/span> la mejor pr\u00e1ctica para esto es la inversi\u00f3n desde el pozo<\/b>. Si bien se pierde el flujo por alquiler, se pueden invertir montos menores, se gana un plus sobre la suba del metro cuadrado y, al venderlo antes o cerca de finalizar, se ahorran costos de transacci\u00f3n como la escritura.<\/span><\/p><\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Esta estrategia no requiere un rebalanceo frecuente. <\/span>Entre 1996 y la actualidad implica estar comprado en acciones solo el 28% del tiempo<\/b>, durante las crisis. <\/span>El tiempo m\u00ednimo que se permanece en inmuebles es un a\u00f1o y medio<\/b>, promediando tres a\u00f1os y medio en las cinco ocasiones.<\/span><\/p>

La ganancia es extraordinaria, equivale a un <\/span>14,1% anual con una volatilidad del 34,7%<\/b>. Empezando con U$S 100.000 se termin\u00f3 con U$S 2,3 millones. Lamentablemente no todo es color de rosas, <\/span>la aplicaci\u00f3n de esta estrategia no fue nada f\u00e1cil<\/b>, de hecho, fue casi imposible.<\/span><\/p>

El a\u00f1o 2002 fue emocionalmente muy dif\u00edcil de transitar. La estrategia ven\u00eda rindiendo un aumulado de 114% en d\u00f3lares en agosto del 2001, sin embargo, desde entonces comenz\u00f3 a perder hasta llevarse todas las ganancias y 63% del capital invertido hacia junio del 2002. La baja total fue de 83% desde el pico, pocos hubieran resistido diez meses con este retorno.<\/span><\/p>

En este caso no fueron considerados los alquileres por suponerse inversiones desde el pozo, sin embargo, teniendo en cuenta que cuando el Merval est\u00e1 por encima de la media suelen darse los momentos de mayor atraso cambiario, la rentabilidad ser\u00eda mayor con alquileres. <\/span>El rendimiento y la volatilidad mejorar\u00edan a\u00fan m\u00e1s agregando un stop loss en acciones.<\/b><\/p><\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Rebalancear inmuebles y acciones<\/h2>\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Mantener una cartera de <\/span>80% en inmuebles y 20% en acciones con rebalanceo al final de cada a\u00f1o <\/b>podr\u00eda mejorar el rendimiento, se estar\u00eda tomando ganancias del Merval luego de grandes subas y comprando en valores deprimidos. No obstante ello, los costos parecen llevarse la mayor parte de este rendimiento extra.<\/span><\/p>

Considerando una comisi\u00f3n de 1% en acciones y 2% en inmuebles esta pr\u00e1ctica mejora el rendimiento desde el 3,9% anual de inmuebles hasta s\u00f3lo 4,1%, lo cual no es suficiente para compensar la mayor volatilidad que implica.<\/span><\/p><\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Concluyendo<\/h2>\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Si la historia sirve de gu\u00eda, el Merval volver\u00e1 a su promedio de largo plazo en alg\u00fan momento durante los pr\u00f3ximos seis a dieciocho meses<\/b>, no hay modelo perfecto para predecir cuando.\u00a0<\/span><\/p>

En ese entonces los diarios publicar\u00e1n notas del estilo \u201c<\/span>las acciones duplicaron su valor en d\u00f3lares en los \u00faltimos doce meses<\/span><\/i><\/a><\/span>\u201d. Quienes esperen estos titulares para comprar habr\u00e1n llegado tarde.<\/span><\/p>

Las acciones volver\u00e1n a la media una vez que el pa\u00eds haya afianzado una tendencia a salir de la crisis en que nos encontramos actualmente, desde all\u00ed en adelante ser\u00e1 m\u00e1s dif\u00edcil saber qu\u00e9 puede pasar.\u00a0<\/span><\/p>

Puede que efectivamente se lleven a cabo las reformas estructurales que el pa\u00eds necesita para dejar atr\u00e1s una <\/span>d\u00e9cada de estancamiento<\/span><\/a><\/span>, sin embargo, la hip\u00f3tesis de este post se basa en que los impuestos no bajar\u00e1n en la medida suficiente, al igual que el gasto p\u00fablico.<\/span><\/p>

Es por esto que <\/span>a futuro tendremos nuevamente problemas<\/b> de inflaci\u00f3n, deuda o ambos dependiendo de como sea financiado el rojo fiscal. Esta <\/span>ser\u00e1 la semilla de la pr\u00f3xima oportunidad en el Merval, mientras tanto ser\u00e1 momento de esperar en inmuebles, aprovechando el atraso cambiario mientras dure<\/b>.<\/span><\/p>

Gracias por leer!<\/span><\/p>

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Si te interesa la programaci\u00f3n pod\u00e9s ver el c\u00f3digo en Python que arm\u00e9 para este post ac\u00e1<\/a><\/span><\/strong><\/p><\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Combinar inmuebles y acciones al ritmo de los ciclos econ\u00f3micos.<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":715,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_mo_disable_npp":"","footnotes":""},"categories":[1],"tags":[7,38,11],"yoast_head":"\n\u00bfES NEGOCIO INVERTIR EN PROPIEDADES? - Camilo Cisera<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow\" \/>\n<meta name=\"googlebot\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<meta name=\"bingbot\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/camilocisera.com\/en\/es-negocio-invertir-en-propiedades\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"en_GB\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"\u00bfES NEGOCIO INVERTIR EN PROPIEDADES? - Camilo Cisera\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Combinar inmuebles y acciones al ritmo de los ciclos econ\u00f3micos.\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/camilocisera.com\/en\/es-negocio-invertir-en-propiedades\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Camilo Cisera\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2020-07-08T22:46:23+00:00\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2020-07-14T19:01:20+00:00\" \/>\n<meta property=\"og:image\" content=\"https:\/\/camilocisera.com\/wp-content\/uploads\/2020\/07\/brown-brick-wall-scaled.jpg\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:width\" content=\"2560\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:height\" content=\"1157\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:creator\" content=\"@camilocr3\" \/>\n<meta name=\"twitter:site\" content=\"@camilocr3\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\/\/camilocisera.com\/en\/#website\",\"url\":\"https:\/\/camilocisera.com\/en\/\",\"name\":\"Finanzas & Python - Camilo Cisera\",\"description\":\"Finanzas & Python\",\"publisher\":{\"@id\":\"https:\/\/camilocisera.com\/en\/#\/schema\/person\/106653ef054936b50fbdd523ef70c9db\"},\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":\"https:\/\/camilocisera.com\/en\/?s={search_term_string}\",\"query-input\":\"required name=search_term_string\"}],\"inLanguage\":\"en-GB\"},{\"@type\":\"ImageObject\",\"@id\":\"https:\/\/camilocisera.com\/es-negocio-invertir-en-propiedades\/#primaryimage\",\"inLanguage\":\"en-GB\",\"url\":\"\/wp-content\/uploads\/2020\/07\/brown-brick-wall-scaled.jpg\",\"width\":2560,\"height\":1157},{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\/\/camilocisera.com\/es-negocio-invertir-en-propiedades\/#webpage\",\"url\":\"https:\/\/camilocisera.com\/es-negocio-invertir-en-propiedades\/\",\"name\":\"\\u00bfES NEGOCIO INVERTIR EN PROPIEDADES? 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